Da alcuni anni, gli investitori stranieri sono diventati la principale fonte di entrate nel mercato dei condomini a Miami. Comunque, sta diventando sempre pi' costoso per loro acquistare unit' residenziali a Miami-Dade, Broward e Palm Beach.
La ragione principale per cui comprare unit' residenziali rivendute, cos' come unit' residenziali in condomini prefabbricati, a Miami ' sempre pi' costoso per gli investitori stranieri ' il rafforzamento del dollaro statunitense che, unito al mercato immobiliare in crescente espansione in Florida, lascia agli acquirenti internazionali meno opportunit' di investimento.Infatti, gli attuali tassi di cambio valuta sono crollati nel 2014, mentre il dollaro statunitense ha acquisito valore. Spesso, acquirenti dall'Argentina o dal Brasile hanno visto ridursi la propria valuta rispettivamente del -31% e del -10% negli anni passati. Per ora, solo gli investitori britannici e cinesi non sono stati penalizzati dalla riduzione della propria valuta rispetto al dollaro statunitense.
Ora, analizziamo il mercato per vedere l'impatto di questa situazione. La domanda ': per quanto tempo potremo assistere ad una crescita nel mercato immobiliare di Miami, sia in termini di importo che di valore delle transazioni?
Il mercato locale si sta progressivamente dividendo in due: il mercato delle rivendite e il mercato dei prefabbricati.
Iniziamo considerando il mercato delle rivendite. L'attuale prezzo medio per la rivendita di un appartamento in un condominio nel Sud della Florida ' di $355 al piede quadrato. Questo indica gi' un aumento dell'88% dalla precedente crisi immobiliare del 2009. A causa di questo progressivo aumento di prezzo, nel 2014 sono state vendute 1525 unit' residenziali, contro le 1650 del 2013. Anche se si stanno realizzando meno transazioni, i proprietari stanno affrontando un periodo difficile, trovandosi costretti a ridurre i prezzi di rivendita dei loro appartamenti. Perci', saranno necessari 8 mesi per l'inventario di questi condomini, sapendo che normalmente, un mercato sano dovrebbe averlo disponibile in 6 mesi.
A Miami, in competizione con il mercato della rivendita, c'' il mercato dei condomini prefabbricati, che contribuisce all'aumento della domanda di unit' condominiali nel mercato del sud della Florida. Infatti, tra le 120 torri-condominio in costruzione nell'area, il prezzo medio per le 16.000 unit' da costruire ' di $772 per piede quadrato. Si tratta di un nuovo ciclo immobiliare che ha avuto origine nel 2011, quando acquirenti stranieri hanno iniziato a sottoscrivere contratti di prevendita richiedendo un deposito pari al 50%. Questa formula ' rivolta soprattutto agli investitori internazionali, in quanto gli acquirenti locali non sarebbero disposti ad anticipare pi' del 30%. In questo modo, i costruttori ottimizzano la propria struttura dei costi senza dover ricorrere a finanziamenti da parte di creditori.
Tutto questo tende a sottolineare la dipendenza del mercato di Miami dagli acquirenti stranieri. Inoltre, gli investitori locali solitamente preferiscono comprare ricorrendo alle leve finanziarie, mentre gli acquirenti stranieri sono pi' per le transazioni in denaro, che costituiscono una maggiore garanzia per i venditori e i costruttori. In parte, la crescita del dollaro statunitense, che determina la riduzione del potere d'acquisto e, potenzialmente, la richiesta di riscatto anticipato nel sud della Florida, potrebbe essere allarmante. Riusciranno gli investitori locali a colmare questo gap che gli investitori stranieri stanno progressivamente creando?
